文/乐居财经林振兴

上市房企陆续发布业绩报，业绩下滑与亏损，从民营房企扩散到央国企，甚至蔓延至第一阵营房企。上半年，TOP10房企销售额同比下滑14%。

前十房企中，一家央企开发商逆境大爆发的销售业绩，却格外引人注目。它就是中国金茂。

2025年，是金茂焕新的一年，新上任的董事会主席陶天海，开启了战略、打法、组织等全方位的变革。

上半年，金茂率先在行业内出现止跌回稳势头，签约销售额534亿元，同比增长20%，增幅在第一梯队中保持第一。

除了规模大爆发以外，金茂利润的含金量也令同行羡慕。

上半年，金茂收入251亿，较去年同期增长14%；归母净利润同比增长8%，达10.9亿元；剔除投资物业公平值损益后，归母净利润达11.23亿元。

透过金茂的这份半年报，充分证明了通过产品引领走出市场独立行情是行得通的，它也为行业提供了跨越周期、实现转型的发展样本。

对于未来，金茂有自己的解题术，陶天海用“活下来、活得好、活出彩”三步走进行规划。

在他看来，目前金茂已经完成了“活下来”的目标；它将用2025-2027三年时间完成焕新，实现“活得好”；再用2028-2030的三年时间达成“活出彩”的目标。

01

今年，金茂给外界最直观的变化，就是拿地开挂了。

不少地产人惊叹，这匹央企“黑马”又杀回来了。

上半年，金茂坚持优中选优、精准发力，在北京、上海、杭州、广州、成都等一二线城市积极补仓，接连获取16个新项目，总土地款492亿元。

其中，北京、上海两个战略深耕城市投资324亿，占投资总额的66%。

拿地上，金茂善于“合纵连横”，有12块土地通过合作方式取得。

在北京，它联合保利发展以87.3亿元竞得三间房组合地块；在上海，它联合新加坡庆隆集团以89.64亿元竞得虹口区瑞虹新城地块；在成都，它联合成都经开国投以26.32亿元底价竞得龙泉驿区两宗涉宅用地等。

在当前下行周期里，巧用杠杆，实现共赢，才是王道。而抱团拿地，不仅可以降低各方的拿地风险，还能减少资金投入。

广屯粮，筑高墙。截止到6月末，金茂总土储约2700万方，足以支撑公司未来两年的稳健发展。

对于下半年的投资计划，中国金茂高级副总裁张辉表示，“高能级城市对好品质，好房子改善型产品的需求比较旺盛，因此公司也会更好地把握在核心一二线城市的投资机会。”

02

获取新地后，金茂便马不停蹄开始卖房子，加快新项目去化。

在业绩会上，管理层透露，2024年以来金茂新获取的项目平均首开周期仅4.8个月，不仅全部达成拿地6个月首开的内控标准，首开平均去化率达81%。

例如，2025年北京金茂璞宜丰宜在拿地后3个月即完成首开，热销18亿。此外，北京金茂满曜、上海江湾金茂府首开热销距离拿地仅过去4.1个月和4.7个月。

快开盘 开好盘，也使得金茂自我造血能力更加优秀，经营现金流回正周期缩短至11.4个月，低于12个月的内控目标。

以成都东城金茂晓棠、长沙湘江金茂府、重庆金茂璞印金开为例，这些项目拿地6个月，即实现经营性现金流回正。

真正的强者，喜欢不断挑战自己的极限。今年金茂还在运营上提出了更高的挑战目标，“希望经营性现金流回正周期缩短至10个月。”

随着运营更加高效，新项目也实现了量价双优。金茂管理层在业绩会上透露，2024年以来获取的新项目首开认购兑现度达132%，首开价格兑现度104%，平均毛利率将近20%。

通常而言，楼盘开发周期越短，资金沉淀越低，换取的利润越高。

财报显示，上半年，金茂实现毛利40.59亿元，同比增幅14%；同期毛利率16%，其中开发板块毛利率较去年同期提升1pct。在行业亏损大潮中，金茂走出了一波独立行情。

在首席财务官乔晓洁看来，“（随着2024年以来获取的）这批项目逐渐地坐收，将带动公司毛利率进入修复通道。”

03

进入2025年，“好房子”新规红利，成为金茂大爆发的一个产品机会点。

在这之前，金茂就做足准备，进行产品大优化，发布“金玉满堂”全新四大产品线。

今年，金茂进一步深化了对“好房子”产品体系的研究，提出了“一好、两优、三懂、四品”的产品战略。

产品力的提升，给中国金茂带来了更多的爆款红盘，以及更高的溢价能力。

上半年，“金玉满堂”四大产品线共有4府、5璞、2满、3棠集中推出，多个项目首开告罄。

同期，金茂住宅平均签约单价2.6万/㎡，较2024年（2.2万/㎡）、2023年（2.1万/㎡）提升显著，价格增幅分别达18.2%和24%，稳占高端改善型需求市场。

除了精准投资和高品质的产品，金茂之所以能穿越周期的利器，还因为做到了一点。就是通过组织架构的变革，进一步夯实企业管理的“护城河”。

通过组织大精简，中国金茂已将“总部—区域—城市”三级管控架构，调整为“总部—地区”二级管控架构，管理单位从43个缩减至20个。

一方面，扁平化管理，能够减少不必要的管理环节，从而彻底激活项目；另一方面，它还能带动管理效率提升，强化管理的精细化。

上半年，金茂销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降15%、5%、4%。

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在外人看来，金茂在拿地上凶猛，但实际上它骨子里的性格却是稳健的。

正如它的财务报表，就无比稳健。

不仅“三道红线”指标下，继续保持全“绿档”，金茂还不断降负债“减重”。

它在“降短期、升长期；降境外、升境内”的思路下，债务结构不断优化，外币债务占比从上年末的25%降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。

具体来看，报告期末，金茂的净债务为847.44亿元，2024年同期为904.65亿元；债务与调整后资本比率为53%，较上年同期减少23个百分点。

在计息银行贷款及其他借款共计约1232.97亿元。当中，一年内到期占比22.27%；第二年到期占比23.46%；第三年至第五年到期占比36.55%；五年以上到期约218.54亿元，占比17.72%。

相较于其他开发商，金茂还没有“找钱”与“钱贵”的烦恼。

上半年，金茂成功发行多笔债券，发行成本屡创新低，多个自持物业融资实现突破，新项目的开发贷成本大多为自律下限。

业绩期内，金茂内外新增融资平均成本仅2.70%，较2024年底下降69个基点，再创新低。

这一融资成本不仅在房企中处于领先地位，也反应了市场对于金茂资产价值、经营能力与公司信誉的高度认可。

此外，截至6月底，金茂银行信贷额度约1608.24亿元，目前已动用额度约为884.14亿元。

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