文/乐居财经 严明会

A股龙头物企招商积余（001914.SZ）依旧保持着央企的战略定力。

8月27日，招商积余发布了2025年中期业绩公告。延续2024年全年业绩表现，主要业绩指标均保持正向增长。

数据显示，其今年上半年实现营收约91.07亿元，同比增长16.17%；归属于上市公司股东的净利润约4.74亿元，同比增长8.90%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约4.63亿元，同比增长11.87%。报告期内经营活动产生的现金流净额同比增长17.29%，基本与稀释每股收益同比增长9.01%。

截至报告期末，总资产约为192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产约106.33亿元，较上年度末分别增长1.17%、2.05%。

与此同时，资产负债结构进一步优化，为可持续发展提供有力的财务保障。截至2025年6月30日，招商积余应收账款余额37.53亿元，同比下降10.13%；有息债务余额6.91亿元，较期初减少1.42亿元。

上游房地产从增量向存量转变，物业行业随之步入深度调整期：竞争加剧、发展增速放缓、盈利持续承压、应收账款居高不下、计提减值激增……

在此背景下，招商积余的多项业绩表现实属难得。

多点发力，打开增长空间

物业管理、资产管理是招商积余的核心业务，两大板块相互协同，推动经营业绩稳健增长。今年上半年，前者贡献收入88.00亿元，同比增长16.79%，成为拉动业绩增长的压舱石；后者实现营收3.06亿元，同比增长5.86%。

厚植“沃土”，2025年上半年，招商积余物业管理业务多领域拓展持续发力，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比58%。

继续发力存量住宅市场、保持在第三方非住宅赛道优势，以及深化集团资源协同，是招商积余规模拓展的三大着力点。截至2025年6月30日，招商积余在管项目2370个，管理面积约为3.68亿平方米。

今年上半年，招商积余市场化住宅项目新签年度合同额同比增长23%，其中，在激烈角逐下成功拿下了上海最大规模单体小区上海康城项目。

同时，延续非住宅领域优势地位，通过“标杆项目 战略客户”模式，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个，重点推进IFM战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升11%。核心战略客户份额持续扩大，落地招商银行总部大厦等项目，期内拿下招商蛇口的物业管理业务新签年度合同额为1.72亿元。

深化“云林”，报告期内，平台增值服务贡献营收2.27亿元，专业增值服务同比实现86.8%增长至17.25亿元。

以“服务延伸 场景创新”深化增值业务布局，一方面聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道，并在康养业务积极探索“住宅 康养”、“非住宅 康养”落地路径。另一方面，围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展步伐，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。

资产管理板块，截至2025年6月30日，招商商管在管项目72个(含筹备项目)，管理面积397万平方米。今年上半年，集中商业销售额同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，会员总数累计达740.8万。

酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态的持有物业出租及经营，截至报告期末的总可出租面积为46.89万平方米，总体出租率为93%，整体表现稳健。

数智赋能，质效持续提升

行业竞争加剧，以高品质服务为基础，打造综合核心竞争力，物企不约而同加快推动转型升级。

保持战略定力，招商积余坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，推动品质、规模和效益三者的均衡发展，通过内生优化与管理升级构建的增长新动能，为未来的可持续增长奠定了坚实基础。

数智化赋能、精益管理、品控体系优化，招商积余从三方面推进管理升级，打造以技术为驱动、以效率为核心、以品质为基石的运营闭环。

以数智化为抓手重构空间服务价值链，构建了“AI赋智 平台赋能 生态融合”的智慧服务体系，系统性推进数字化转型。

数智化建设加速落地，物业AI工单助手已覆盖全部住宅项目，智能客服机器人等功能进入试点阶段，“人机协同”模式重塑服务流程；智慧物管处围绕项目全链条运营，推动业务外包管理、车场治理等模块提质增效。

精益管理以“一业态一模板”为基础，通过内部剖析与外部对标双向发力，持续优化项目运营效率。

聚焦现有项目运营效率提升，通过优化运营流程、运用成熟工具深化机器替岗等科技手段，形成人员配置标准，有效提高了项目运营的人均效能;同时构建增量项目管控模式，强化跟踪目标达成情况，牵引成本与业务需求实现精准适配。

今年上半年，招商积余住宅、非住基础物管毛利率均持续改善，期内基础物业管理毛利率同比提振0.61个百分点至11.56%。其中住宅业务毛利率10.70%，同比提升1.67个百分点；非住宅业务毛利率11.89%，同比提升0.23个百分点。

品控体系方面，构建了产品力、品控力、体验力三维测量系统，形成19类49项“好服务”标准；创新推出《岗位小红书》系列手册，编制覆盖28个典型空间的《空间管理手册》，将服务标准具象化、流程化，推动员工技能与服务水平双提升。

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