文/乐居财经 徐酒眠
宝龙商业（09909.HK）可能要被卖的消息传出。
10月13日早间，宝龙商业刊发公告称，其控股股东宝龙地产已于10月10日就境外债务重组订立支持协议，其中包括宝龙地产可通过出售、质押宝龙商业股份筹集4000万美元现金，或将向债权人直接转让宝龙商业不超过32.4%的股权。
目前宝龙地产合共持有宝龙商业约63%的股权。行业观察者预测，若上述股份转让交易完成，宝龙商业可能会迎来新的控股股东。
不过乐居财经《物业K线》注意到，通过上市前的股权激励计划和设置信托，截至2025年6月30日，许华芳间接持有宝龙商业约2.95%股权。
据此来看，若仅转让宝龙商业32.4%股权，许家也或仍能保持控股地位。但前述股权转让后，还有出售、质押计划，将可能全面触发要约收购。
根据《证券法》规定，投资者持有上市公司已发行股份的30%后继续收购的，应当向所有股东发出收购要约。协议收购超过30%股权的，应当发出全面要约收购。
前有恒大物业曝出已有意向买家，后有旭辉控股抛出出售永升服务8.24%股权予伦敦基金公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited的计划，如今宝龙商业也被摆上货架，上市物企股权出售的市场又热闹了起来。
有行业观察者表示，上市物企股权被出售，关联地产让出控股股东地位或引入持股比例较高的二股东，一定程度上其实有利于物企走向更加独立。
聚焦宝龙商业，根据最新方案，宝龙商业股权转让作价每股15港元，对比前一次债务协议中的12港元有所提交。而截至10月14日收盘，宝龙商业每股为2.54港元，转让定价较此收盘价溢价约491%。
最新财报数据显示，截至2025年6月30日，宝龙商业在管商业项目97个，在管面积1106万平方米；签约项目129个，签约面积1424万平方米。其中，长三角区域项目数量占比达70%。
今年上半年，宝龙商业整体出租率约为91.8%，同比增长0.3个百分点；商业收缴率达98.7%，同比提升0.2个百分点。
同期，其住宅物业管理服务在管项目128个，总在管建筑面积约为2370.8万平方米；签约物业138个，总签约建筑面积约3012.9万平方米。
在房地产行业持续承压、消费市场复苏缓慢中，宝龙商业仍展现出较强的运营韧性和现金流管理能力，报告期内实现营业收入13亿元，归母净利润1.83亿元。同时，公司经营性现金流同比大幅增长52.8%，达到2.22亿元。
分业务线来看，今年上半年，商业运营及管理服务贡献营收约9.16亿元，占总收入的70.4%，毛利率约为34.5%；住宅物业管理服务收入约2.52亿元，毛利率约为17.3%。
值得注意的是，来源于外部客户的收入是宝龙商业的最大收入来源。截至2025年6月30日，外部客户贡献收入约为11.85亿元，占总收入的91.1%。
2025年下半年，宝龙商业计划新开8个项目，包括4座宝龙广场和4座宝龙天地，商业新增体量超40万平方米。
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