随着生活水平提高,私家车普及,停车难成社区治理大挑战。天津静海新区梧桐北里小区,800多户居民争400个车位,物业公司用了4个月时间一波三折成功纾解停车难。3月12日华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华、万科物业天津第三分公司总经理李琳、梧桐北里物业经理赵洪杰和居民代表尹福群,一起走进天津经济广播《安居置业》节目直播间,分享治理经验。
华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华(右)万科物业天津第三分公司总经理李琳(左)
破局之路:双管齐下,智慧科技+经济杠杆
建成于2017年底的梧桐北里小区,房龄不长,却五年换了四任物业公司。逐渐破败的人居环境让居民苦不堪言,停车更是难上加难。
2022年12月,天津万科物业通过街道社区居委会代执行的方式、经全体业主投票选聘进入小区服务。小区物业经理赵洪杰回忆,当时道闸损坏,外来车辆随意进出,地下车库照明与监控损坏,产权车位常被占,车辆剐蹭难寻责任人,地面停车一到晚上更是混乱无序,车位不足与硬件损坏严重,恢复停车秩序困难重重,不仅给居民生活带来不便,更极大影响了小区居住品质与安全。
物业焕新后地库洁净明亮
面对困境,万科物业先从硬件改造破局。开展地库“洗脸行动”,更换照明、修复监控,地库变得又亮堂又干净,高清摄像头更是助攻了车辆管理。还换上了万科物业自主研发的“黑猫二号”智慧车行系统,既避免了外来车辆进入小区挤占业主权益,又能精确记录车辆进出时间与停放位置,实现车位的智能分配与管理,有效提高了车位周转率。
梧桐北里物业经理赵洪杰(右)、居民代表尹福群(左)
2023年8月完成硬件修复后,物业开始对地下车位收每月一百元管理费,严格核查使用权,逐步规范了地下停车,但地上停车矛盾又起——几百户业主争95个车位。万科物业重新规划标识,在9月份组织召开了消防、居委会、派出所、业主代表及物业的五方联席会商讨地上停车收费,在11月正式实施,每小时1元、每天封顶8元。
却因为团泊西区各住宅小区停车管理政策差异,部分业主将车停到市政道路造成拥堵。面对收费后出现的新问题,万科物业和街道社区居委会又一起逐户走访收集不同意见。
经过多轮讨论,把每小时停车费降到3毛钱,前2小时免费,上不封顶。之后再次召开业主大会投票,最终获80.91%业主同意,顺利推行。
万科物业自研的黑猫二号智慧车行系统助力小区停车管理
万科物业天津第三分公司总经理李琳说,停车管理对居住品质影响大,有很多小区通过硬化公共绿地来增加小区车位,但一户多车越来越多,大面积硬化绿地不仅无法跟上小区车辆增长的速度,还对小区居住品质造成巨大影响,在征求意见时这种改善方法也经常被业主否决,还有的小区通过使用固定车位的形式,但对于车位不足的小区,也造成了小区车位资源的浪费。
李琳用“地铁缴费”来比喻形容,“客户进出一次小区,物业进行单次收费,没有将车停在小区的时间不产生费用,这样就解决了小区车位不足问题,提升了小区车位利用率,利用经济杠杆改善小区停车难。如果公共车位不收费,很多外来车辆就随意进出小区,有一些‘僵尸车’也会长期停放在小区,造成真正有需求的客户无法使用,也影响了小区安全。这种持续计费的形式还解决了僵尸车问题。物业借助经济杠杆做停车管理,再有智慧科技设备的加持,让小区的车位能够流动起来。物业还在小区高峰时段安排安全巡逻人员对停车进行指引;对违规停放的车辆及时劝阻。多管齐下,纾解停车难题。”
李琳还说到,物业收取的停车费作为小区公共收益,万科物业遵循阳光透明的原则及时公示,业主可在万科物业业主专属的“住这儿APP”随时查询。物业严格按照规范流程,在业主大会投票监督下使用公共收益为小区改造修复,让小区持续焕新。
改头换面:两年的改造让小区大变样
小区居民尹福群说,过去园区车辆乱停,消防通道常堵塞,万科物业入驻后,停车规范了,带孩子下楼玩耍更安心,居委会和物业组织业主大会商议停车收费定价的做法十分民主,物业还常办文化活动,邻里关系更融洽,小区愈发和谐。他还提到,此前小区南门封闭,居民需绕路从北门进出,十分不便,万科物业接手后,改造南门,征集匾额题词,选定“喜雨梧桐栖凤凰,和风北里沐佳苑”,由小区的国家一级美术大师杜老师题字,制作成大匾,挂匾当日下着小雨,与题词‘喜雨梧桐’形成巧妙呼应。
挂上了匾额的梧桐北里小区南门
小区物业经理赵洪杰对团队工作数据印象深刻:刚接手时,组织人员清理5000多平枯枝落叶,运出32车绿化垃圾;首个春天,新铺6000多平草坪,撒1000平草籽,补种1200多平地被绿植与32棵花木。还优化垃圾投放,新增42处投放点,新建封闭式垃圾房,配备排风、上下水设施,小区绿化、保洁大幅改善,整洁美观。
焕新后的梧桐北里小区绿意盎然
入驻时,发现消防、监控、照明设备损坏,安全隐患大,维修紧迫。因小区多次更换物业,图纸没在静海档案馆备案已经无处可寻,经多方沟通,联系开发商开证明,从设计院调出设计图。
但设计图与施工图差异大,工程专家花3个多月现场比对,经多轮调整,2023年底第六版方案落地并通过验收。还为小区换上了万科物业自主研发的“黑猫智慧通行系统”,全面提升安全保障。
遍布园区的监控为小区的安全加码
谈及新物业如何快速获取业主的信任和支持,李琳表示:“物业服务的本质在于践行诚信,关键要点是用心投入。新入驻小区时,物业必须迅速改善现场品质,将实实在在的改变直观呈现给业主,如此才能赢得业主信任。业主通常从居住体验角度看待问题,而物业是基于专业视角考量,双方视角存在差异,这就使得密切沟通交流尤为重要。只有在信任与有效沟通的基础上,业主才会换位思考,给予物业更大的工作施展空间。”
协同治理:街道社区与物业共建美好家园
静海区华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华介绍,在华康街道指导下,湖岸栖庭社区始终坚持党建引领,把居民需求摆在首位,全力攻克居民居住难题。
在为梧桐北里选聘新物业时,社区居委会全方位梳理小区存在的问题,深入了解居民需求。通过社区公告、上门走访、选楼门长等多种方式广泛收集意见,明确居民对新物业的期望。在此基础上,严格筛选实力强劲、口碑良好的物业企业,制定详尽的选聘流程和标准。在选聘全程充分保障居民的知情权与参与权,组织多轮业主意见征集会,让居民充分表达想法,最终在2022年底带领小区居民投票选定万科物业。
日常管理中,社区居委会与万科物业构建起紧密的联动机制。一方面,定期召开工作监督指导会议,监督物业工作落实情况,及时指出问题并提出整改建议。另一方面,积极支持物业开展工作,在推行停车收费政策时,主动承担起收集业主意见的责任,组织召开业主大会,共同推动社区问题的解决。
此外,社区大力开展居民文化活动,丰富居民精神生活、增进邻里情谊;常态化开展志愿清洁行动,整治社区环境;积极关爱小区特殊群体,定期上门解决生活难题。
未来,湖岸栖庭社区还将继续秉持服务为民理念,持续提升社区治理水平,让居民生活更加幸福。
万科物业天津第三分公司总经理李琳也表示,在小区建设进程中,街道社区是物业顺利开展工作的领航者。以梧桐北里为例,万科物业积极主动与街道社区建立常态化沟通机制,定期举行交流会议。双方共同商讨社区治理中出现的各类问题,大到停车难题、环境维护、设施建设,小到文化活动开展,都一起探寻最佳方案。面对棘手问题时,双方紧密协作,整合资源,形成强大合力,高效推动各项工作开展。
停车难问题的解决,是梧桐北里蜕变的开端,更是社区治理的优秀范例。如今,梧桐北里凭优质服务与和谐氛围,成静海区居住标杆,诠释着居民幸福。期望“梧桐经验”成为可复制推广的范本,为其他小区解难指路,让更多小区蜕变,共拥美好生活。