“未来市场将逐步向头部企业聚集，具备能力与发展思路的企业将获得更好发展。”

3月26日，越秀服务（06626.HK）刊发2025年业绩，全年实现总收入约39.02亿元，同比增长0.9%；期内录得毛利约5.77亿元，毛利率约为14.8%，归母净利润约为2.74亿元。

回顾过去一年，物业行业仍在经历有痛感的转型。上游地产持续出清、成本刚性上涨、撤场潮汹涌、收缴率走低……物企们普遍挣扎于“增收不增利”甚至“营收双降”的困境。

在此背景下，越秀服务也在利润上做出了“减法”。但拨开利润波动的表层迷雾，背后是其基础服务品质的“加法”、增值业务结构的“换挡”、非住赛道质量的“跃升”和数智化能力的“筑墙”。

“虽然去年业绩出现短期波动，但公司的业务根基和财务基本面依然稳健”，业绩发布会上管理层表示，行业转型期机会和挑战并存，越秀服务将走出一条依靠内生增长可持续高质量发展的道路。

筑牢底盘

“2025年，越秀服务住宅客户满意度85.6%，同比得到提升，收缴率达到91%。”

截至2025年12约31日，越秀服务在管面积约为7346.8万平方米，同比增长6.0%；合约面积约为9000.5万平方米，同比增长1.4%。

行业告别了“跑马圈地”的粗放扩张期，进入存量竞争、品质为王的新阶段，比起比规模增长，质量与结构更值得关注。

去年，越秀服务主动退出了655万平方米低质低效项目，通过项目结构优化夯实基础盘；同时，在管面积中92%的项目位于一二线城市，物业费单价总体处于行业中高水平，为“优质优价”战略提供了坚实的地理区位保障。

规模优化的同时，越秀服务对品质提升不吝投入。报告期内，其联合越秀地产在全国83个社区开展“悦焕新”专项行动，累计投入数千万元，完成228项品质更新，涵盖社区大门、园林景观、儿童游乐设施、电梯轿厢等业主高频触点。

服务品质最终体现为现金流。2025年，越秀服务小业主当期收缴率达91%，外拓项目当期收缴率高达94%，均远高于行业平均水平。得益于此，报告期内，越秀服务经营性现金流净流入5.09亿元。

在行业收缩期夯实基本盘，2025年，基础物管贡献营收14.99亿元，同比增长21.3%；占总收入的38%，同比上升6个百分点，为越秀服务最稳定的增长引擎。

另一边，增值业务板块则在2025年经历了明显的结构性调整，高毛利率的阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕、与关联地产相关的非业主增值服务持续收缩，越秀服务主动进行战略“换挡”。

2025年，越秀服务成立了增值业务事业部，通过资源整合与业务模式创新，推动增值服务从依赖地产强关联业务的“交易型”模式，向深耕社区存量需求的“运营型”模式转型。

具体来看，生活服务端，实施“爆款矩阵+渠道深耕”策略，聚焦定制水、粮油、空调清洗、中秋月饼等高频刚需场景，提升社区前置仓覆盖率。

配套商业端，“悦+LIFE”融合业态门店落地运营，以“房产租售+咖啡+家居”模式打造一站式生活服务场景，文商旅首个外拓项目无锡隆亭里招商率达82%。

物业资产管理方面，则围绕“车、老、小、宠”等社区高频刚需，培育长尾增值生态。

管理层表示：“存量层面仍存在较大增值空间，公司将深入了解业主需求，推动增值业务从交易型向运营型方向转型。”

破局新路

如果说基础服务与增值业务是越秀服务的“存量优化”，那么非住赛道的外拓破局和数智化的自主研发，则是越秀服务面向未来的“增量布局”。

2025年，越秀服务成立非住事业部，聚焦商写园、大公建、大交通三大赛道。报告期内，其新增合约面积980万平方米，新签约项目69个，市拓新签年合同额约3亿元，其中非住业务占比高达87%。

一批高含金量的标杆项目相继落地：港航大厦、南京渡江胜利纪念馆、旌阳湖科创园、天津西站……

其中，尤为值得关注的是旌阳湖科创园。这是越秀服务首个“产业+商业+物业”综合性运营管理项目，合同额近千万元，标志着其从单一物管向综合城市运营商迈出了实质性一步。

截至2025年12约31日，越秀服务非住业态在管面积占比已达37%。业绩会上，管理层明确表示，要将非住业态定位为“十五五”期间的核心发展方向，并强调将围绕“资信优、支付能力强、战略匹配度高”的赛道精挑细选，同时建立严格的项目退出机制，“确保进场项目全盈利及高收缴率”。

“精挑细选”的外拓策略，折射出越秀服务对外拓标准质的提升。管理层表示，未来三年，越秀服务将深耕大湾区、长三角、中西部高等级城市及京津等12个核心城市，通过区域深耕与综合能力的叠加，构建非住业务的护城河。

在数智化领域，越秀服务选择了一条更难但更具护城河的道路：自主研发。

2025年，越秀服务以“软硬服一体化”推动数智转型，核心成果集中体现在集成指挥中心、AI品控系统和EBA智慧设备管理三大方向。

具体来看，集成指挥中心构建了“平台+端”高效运营体系，管理驾驶舱实现集团、区域、项目三级数据可视化穿透，80%指标系统直出，大幅降低督导成本。

AI品控系统则从管理软件到采集硬件到算法模型均为自研，相较外采节约开发成本约300万元，目前覆盖209个项目，应用于人员在离岗、电瓶车违停等8大场景，AI智能监测超8414万次，预警超37万次。

EBA-FM系统以AIoT为基础管理所有设施设备，实现设备核心数据自动采集、实时监测、秒级告警、自动派单的流程闭环，人工巡检量大幅下降。

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