文/乐居财经 徐酒眠

2020年，物业行业站在聚光灯下。

那一年，上市潮汹涌而至，全年18家物企登陆港交所，募资超百亿。低负债、有稳定现金流，有无限的想象空间……资本市场争相为房地产行业最后的“现金奶牛”投票。

最近两年，聚光灯变成了放大镜。

因“物业费结算困难”“现金流持续亏损”，今年年初，央企物管公司保利物业在上海向中冶祥腾城市佳园、中冶祥腾城市广场发出盖着红色公章的撤场告知函，而这距离其入驻这两个项目仅过去6个月。

差不多同一时间，几百公里外，济南假日丽景花园的业主们，也收到了服务不到6个月的物业的告别信，物华尚品物业在通知上写着：“小区拖欠物业费现象过于严重，根本不能满足运转和支出成本”。

……

过去的一年，物业撤场潮集中爆发。据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个，其中近三分之二为物业公司主动退出。

而与之对应的另一面，则是更触目惊心的一组数字：2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率跌破71%的生死线，住宅满意度跌至69.1分的历史新低。

一边是业主“物业费太贵、服务太差”的不满声浪，一边是物业公司“做一单亏一单”的无奈撤退。这个曾经被视为房地产行业“现金奶牛”的黄金赛道，正在上演一场罕见的“双向逃离”。

直面现实，一个尖锐的问题浮出：当一个行业的两个核心主体——服务者与被服务者——都觉得自己是“受害者”时，这个行业的商业逻辑，到底哪里出了错？

失守的收缴率

物业费收不上来了。

日前，克而瑞物管研究中心公布的数据显示：2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收缴率是什么？可以说是物业公司的“造血能力”。

一个行业共识是，通常80%以上的物业费收缴率才能保障小区基本服务的正常运行。低于这一数值，小区可能面临保洁降薪、保安裁员、电梯坏了没钱修，基础服务难以保障。

在人力成本刚性上涨、通胀压力持续的背景下，收缴率的下降直接导致物企现金流吃紧，进而压缩服务投入，形成恶性循环。

而克而瑞物管研究中心给出的预测是，“未来，行业收缴率下行的趋势仍将持续，行业现金流与运营稳定性将持续承压。”

收缴率节节失守的另一面，是业主满意度的持续下滑。

克而瑞物管调研数据显示，2025年，全国住宅物业服务满意度为69.1分，较2024年下滑约2个百分点，创下近年新低。

满意度与收缴率“双杀”，于是物业撤场潮来了。据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个，其中近三分之二为物业公司主动退出。

根据公开信息，物业宣布撤场的原因大致可分为两类：

一是“主动退出”。面对收缴率跌破60%、甚至50%的“问题小区”，面对政策限价带来的利润天花板，许多物企算不过账来。与其陷入无休止的投诉与亏损，不如壮士断腕，主动止损。

二是“被动清退”。业主对服务的不满积累到一定程度，通过成立业委会、召开业主大会将服务不达标的物企清退，选聘新的物业进场。

如果说物业费收缴率下滑是慢性病，那么物业集中大撤场就是急性发作。但无论主动还是被动，物业撤场不是故事的结局，如果一个小区连续几任物业都未能“治愈”收缴率，最后受伤最深的应该还是生活在其中的业主们。

谁按下的暂停键

为什么业主不愿意物业费了？

表面看，是因为近几年普遍钱紧了。

经济下行周期，居民收入预期不稳，物业费这类“固定支出”首当其冲被砍。与此同时，政策也在“助攻”——多地出台空置房物业费折扣，比如江苏给出七折、山东打到六折，空置率高的项目直接被砍掉大半收入。

但更深层的原因，是业主与物业双方的信任碎了。克而瑞的报告也是将收缴率困境归因于政策、市场与业主行为的三重挤压，而更深层次的矛盾，在于物业与业主之间信任链条的彻底断裂。

保洁频次缩水、安保形同虚设、设施维修滞后……当业主缴纳的物业费、尤其是高价物业费与得到的服务严重不匹配时，对质价不符的叩问引发不满情绪爆发。

而电梯广告费等公共收益的不透明，以及维修资金的使用黑洞，则同慢性毒药，日复一日地侵蚀着业主本就薄弱的信任。

当物业履约不到位、质价不符，以及上游地产部分项目在交付中就存在瑕疵（尽管可能并不在物业能力解决范围与指责之内）时，业主面临的是“个体维权成本过高，集体行动难以组织”的困境。走法律途径周期长、举证难，拒交物业费便成了最直接、成本最低的“维权武器”。

外部因素，则有政策限价与舆论的推波助澜。

政策层面，政府指导价限制了物业费的上涨空间，在企业成本上升时，既不能通过提价缓解压力，又无法满足业主对服务提升的期待。而空置房物业费折扣政策，虽然减轻了部分业主负担，但也客观上减少了物企的营收。

更麻烦的是，舆论环境对物业并不友好。

政策文件侧重保障业主权益无可厚非，但媒体报道聚焦“物业纠纷”，部分自媒体热衷“取消物业”的极端言论——这些声音叠加，形成了一种“物业与业主天然对立”的氛围。

在这种氛围里，拒缴物业费被包装成“维权”，不交钱的人反而站在了道德高地上。缴费意愿进一步降低，抵触情绪被不断放大。

于是，物业成了“靶子”，业主成了“法官”，而收缴率，就是那张判决书。

阵痛与新生

站在2026年的春天回望，2025年注定是物业行业的一个分水岭。

这一年，收缴率跌破71%，满意度创下新低，173个项目被物业公司主动“抛盘”；这一年，曾经被资本市场捧上神坛的“现金奶牛”，在保利、万科、中海等头部物企的撤场函中，显露出了真实的血色。

但硬币的另一面同样值得记录。

也是在2025年，碧桂园服务在在上海静安区一个房龄超40年、物业费不足1元的老旧小区（上海静安区阳曲小区），通过整合周边资源、开发增值服务、构建共治模式，实现了“微利可持续”的运营破局。

万科物业探索的“弹性定价”模式在多个项目落地。其中，去年6月30日重新签订了物业服务合同的重庆万科金域学府翰林小区，在实践这一模式时首次有了相关政府部门指导、参与。

这些零星的亮色，勾勒出行业转型的方向。

2025年失守的收缴率与爆发的撤场潮，并非行业的终点，它更像是一场迟来的成人礼，宣告物业行业依附于地产粗放扩张的时代彻底终结，开启了回归服务本质、重构信任关系的新周期。

当业主与物业公司都在这场博弈中经历了“受害者”的阵痛，或许才能真正理解：物业服务从来不是单方面的施舍与索取，而是基于契约精神的平等交换，是基于信任的共同体营造。

而那些能够用透明重建信任、用专业创造价值、用共治凝聚共识的物企，则最终将在行业洗牌中赢得新的增长空间。

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