北京土地市场今日迎来焦点地块的落槌——海淀区上地0702街区东地块由市属国企海开以84.56亿元竞得，溢价率0.4%。尽管未触及百亿门槛，但该地块以84.22亿元的起拍价和海淀区显著的区位价值，依然成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”。

作为一宗“巨无霸”级综合用地，上地0702地块规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地（0702-18、24地块）与一宗多功能用地（0702-23地块）。其稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。

与此同时，地块所承担的13.23万平方米配建对于开发企业来说也有不小的压力。其中须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场普遍推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。

本次土拍仅有两家国企参与，既反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实；也与出让规则中“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关——该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。即便如此，在双重条件约束下，该地块仍以溢价成交，也再次印证了海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。

今年以来，海淀区地块持续成为北京土拍市场的关注焦点。无论是功德寺“双子”地块、朱房村“双子”项目，还是此前引发热议的树村“顶豪”项目，海淀区屡次为北京土地市场贡献多笔亮眼成交，相关入市项目去化相对良好。本地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。

在当前整体市场仍然处在深度调整的背景之下，海淀区地块仍能走出独立行情，在某种程度上印证了核心资产在分化市场中的特殊地位。它真正的价值不在于随波逐流，而在于能否穿越周期、获得持续认可。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞