近期，LPR（贷款市场报价利率）下调后，不同城市房贷利率呈现差异化调整策略。

其中，北京、上海等一线城市多家银行率先响应，将首套房贷款利率调降至3.05%；而苏州、南京、广州等城市则通过灵活调控加点幅度，将首套房贷款利率稳定在3%水平。与此同时，新增房贷与存量房贷利率如何跟进调整，成为购房者与投资者关注的焦点。

呈现分化演变态势

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年5月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%，两个品种LPR均较前值下调10个基点。

伴随市场动态调整，各地首套房贷款利率呈现出分化演变态势。北京、上海等一线城市的银行率先响应。记者从北京多家银行个贷部门获悉，目前房贷利率已完成新一轮下调：新发放的首套房贷款执行3.05%的利率标准；二套房方面，五环内商贷利率调整为3.45%，五环外商贷利率则降至3.25%。上海多家银行也将首套房贷款利率统一调整为3.05%，主城区二套房贷款利率调至3.45%，临港、嘉定等区域二套房贷款利率则为3.25%。

然而，并非所有城市都直接跟随LPR下调首套房贷款利率。广州、苏州、南京、合肥等城市此前首套房贷款利率已达3%，在本次LPR下调后，通过调整加点幅度维持3%的利率底线。以广州地区为例，在LPR下调前，部分银行首套房贷款利率执行LPR-60个基点，即3%；LPR下调后，银行将加点幅度调整为LPR-50个基点，实际利率仍为3%，维持不变。

据悉，LPR下降并不直接意味着新增房贷利率一定下降，房贷实际利率是由LPR与加点组成，加点由银行根据自身情况等因素确定，不同银行、不同地区的加点情况有所差异，这就导致了新增房贷利率在不同城市的表现不尽相同。

东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，近期部分地区对房贷利率加点进行策略性调整，核心目标在于维持房贷实际利率在3%以上的合理区间。那些积极调降房贷利率加点的城市，普遍呈现出楼市活跃度回暖态势。这一现象折射出当地房贷市场格局的转变，银行在房贷业务中掌握更多定价主动权。从房地产市场整体发展趋势来看，随着市场环境动态演变，上述城市的银行有望循序渐进地下调房贷利率，进一步激发住房消费潜力。

新旧房贷利率调整路径引关注

此次LPR调整不仅牵动着新增房贷客户，也引发存量房贷客户对利率下降的期待。据了解，新增房贷将直接以最新LPR为基准定价，最快于次日执行；而存量房贷利率调整则需遵循贷款合同约定的“重定价日”（借款人与银行约定利率调整的日期）规则。

某国有大行个贷部负责人对《证券日报》记者表示，存量房贷利率的调整与贷款合同中约定的“重定价日”紧密相关。如果借款人的重定价日为每年1月1日，且重定价周期为1年，那么即使LPR在5月份下调，房贷利率也不会立即改变，需等到下一个重定价日，也就是2026年1月1日才能按照新的LPR进行调整。若重定价周期已调整为3个月，调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，那么这类房贷利率将在7月1日迎来调整。

对于购房者而言，LPR下调意味着贷款成本直接降低。以北京地区为例，此次调整前，首套房贷款利率为3.15%（LPR-45个基点），在LPR下调后，首套房贷款利率变为3.05%，这使得购房者的还款压力进一步减轻。假设购房者贷款100万元，还款期限为30年，采用等额本息还款方式，调整前每月还款额约为4491元，总利息支出约为61.68万元；调整后每月还款额降至4437元，总利息支出减少至59.73万元，每月还款额减少了54元，总利息支出减少约1.95万元。

中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，持续降低购房者的置业成本，支持居民住房需求释放，对巩固房地产市场稳定态势将发挥积极作用。此外，本次LPR下调也将带动存量房贷利率调整。在房贷利率重定价日后，存量房贷利率将随之降低，从而减轻已购房居民的还贷压力，稳定购房者预期。

展望未来，业内专家认为LPR和房贷利率仍有下降空间。王青表示，2025年LPR仍有进一步下调空间。考虑到稳楼市政策需要进一步加力，特别是5月7日央行宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点，为后期居民商业房贷利率下调打开了空间，接下来监管部门有可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。