北京进深 徐迪 4月28日，保利朝阳三间房新盘朝观天珺反馈意见公示。

对于最受关注的阳台、设备平台封闭问题，保利明确，项目中开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，并将不得封闭的要求写进出让合同中，由物业做好后续监管。

这个回复算是非常具有说服力了。

朝阳规自分局也强调，企业在后续销售宣传和房屋合同中均需注明开敞阳台、设备平台不得封闭。

但建设单位的回复中还有另一句：本项目部分产品户型设计为开敞阳台。

其余部分是没有阳台，或者内嵌阳台？

从目前网传的户型图来看，保利朝观天珺的阳台均为结构内建筑，也就是封闭的内嵌阳台。

同时，155户型有南向双阳台设计：内嵌阳台+外接花池。而花池部分确实是结构外的开敞设计。

所以有一种可能是，“部分户型设计为开敞阳台”，指的是花池。

设计方案公示期间收到网上反馈意见113条，去重后不同的反馈意见14条，共涉场地设计、周边用地、建筑设计规范等方面的内容。

1、场地内标高、社区内部道路宽度。

这一点和金茂满矅项目的平面图反馈意见相似，都是说总平图过于精简，很多具体数字没有标出来。

保利和金茂的回复也很一致：“我单位委托具有资质的设计单位提供总平面图等设计文件”，建筑间距、日照、标高、退线距离、社区内部道路宽度等均符合规范文件要求。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

2、社区非机动车位布置。

本项目社区非机动车虑到自行车停放的均好性和便利性，沿各住宅楼采用就近方式合理设置自行车停放区域，后期将结合社区物业做好管理工作。

3、东侧设备场地。

邻近地铁口设备为空调和空气能设备场地，距离地铁站间距离符合《地铁安全保护区施工技术配合指南》要求。

4、开敞阳台、设备平台。

本项目部分产品户型设计为开敞阳台，符合相关文件、规范及法律法规要求。开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，公司承诺在后续商品房预售和出让合同中明确开敞阳台属性和不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，依据高品质住宅要求并结合市场设备尺寸及使用需求，预留设备平台数量及尺寸，公司承诺在后续商品房预售和出让合同中明确设备平台属性和不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

5、幕墙、装饰构架是否计算建筑面积。

项目立面局部采用外立面干挂石材、铝板等幕墙体系，建筑面积计算符合要求。

项目装饰构架仅为室外的空间，非封闭围合的建筑空间，可不计算容积率，并且承诺不封闭。

屋面装饰构架通透率大于80%，不计入建筑高度，对北侧住宅建筑满足日照相关规定要求。

6、1#楼与现状电线塔及8#开闭站。

北侧线塔对1#住宅楼间距符合相关要求。

项目用地北侧为公园绿地，8#配套楼退线也符合规范要求，并且会通过立面设计减弱建筑对北侧道路的影响。

7、北侧建筑对朝阳北路立面街景不协调。

项目在3#住宅楼退用地红线约24米形成视觉缓冲，并且结合了公众反馈意见将1#楼建筑高度优化，形成前后错动，高低变化的天际线，将沿朝阳北路立面街景优化的更加协调；

在立面造型设计上沿朝阳北路的北立面做出了重点强化，通过简洁精致的竖向线条勾勒出现代精致的立面形象，顶部通过造型收分及材料变化形成极富有标识感、辨识度的建筑头部形象。

8、关于项目宣传行为的意见

建设单位回复称，本项目目前处于规划方案申报阶段，公司承诺未授权任何房产自媒体针对本项目户型及得房率进行宣传，在项目后续取得北京市住房和建设委员会核发的房屋预售许可证后进行推广及宣传。

朝阳三间房地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块，其中南区06地块即保利朝观天珺项目，定位为朝阳北路保利顶序灯塔作品。

项目占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

规划7栋住宅楼，总建面7.6万㎡，共524户，户均建面约145㎡。

地块为正南正北朝向，楼栋整体排布舒展。

1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；

4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。

东北角1#楼小高层为120㎡四居室，两梯两户；11层洋房为90㎡左右。

2#楼两个单元，为155㎡四居；3#楼王栋三个单元，为175㎡顶配户型。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。

南排4#-7#楼均为140㎡左右四居，为项目主力产品。

平面图上除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

建筑上大量留白，当下常见的“阳台是否封闭”、“设备平台尺寸过大”等反馈意见，对着这两张平面图很难提出来，因为，几乎看不见这些配置。

但是，经得起数倍放大的高清效果图，还是透露了重要信息：

阳台，有，而且是通面宽的那种，尺度非常大。

南阳台侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。

北向凸起位置为设备平台，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体使用率不低。

项目在东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目+保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，产品力上一定会有拿得出手的东西。

小区正门朝东，超豪华的合院式景观大门，面宽超30米，“三进”入户礼序：

一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅+无边界会所空间。

住宅南边幼儿园效果图↓

三间房两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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